Jak si vybrat ideální pozemek

Jak vybrat pozemek? To je složitější otázka, než by se na první pohled mohlo zdát. Při výběru pozemku pro stavbu klasického domu se většinou řídíme hlavně lokalitou. Aby nám vyhovovala vzhledem ke vzdálenosti do práce a do školy a byla k dispozici infrastruktura potřebná pro život.

Při hledání pozemku pro stavbu domku bereme v potaz i jiné parametry. Často jde o to, být blíže přírodě, nejenom když jde o domek určený k rekreaci. To s sebou nese mnohé výzvy. Nečekali byste to, ale značná část z nich je byrokratická.

Pojďme si společně projít nejdůležitější otázky, které byste si měli položit, když hledáte pozemek pro své bydlení.

Jak postupovat při výběru pozemku

Je to hodně individuální věc. Jeden pozemek může být pro někoho ideální a druhý by ho nechtěl ani zadarmo.

Je to jako s hledáním vhodného protějšku – každému se líbí něco jiného, má jiné požadavky, hledá za jiným účelem — ještě chce děti, nechce se vázat…a taky se děje to, že na první pohled může být všechno růžové, hned se zamilujete, ale časem začnou lézt na povrch věci, o kterých se vám ani nezdálo a nestačíte se divit.

No, výhoda je, že u pozemku se dá hodně věcí prověřit předem, doptat se a dopátrat. Takže by to s pozemkem mělo být trochu jednodušší než se vztahem. Zase ale trochu dražší. 

1. Co hledáte?

Nejdříve je potřeba si upřímně říct, co vlastně hledáte a snažit se to co nejlépe popsat. Za jakým účelem pozemek hledáte? Je to uložení peněz a investice do budoucna třeba pro děti? Pak má smysl hledat pozemky, které třeba ještě nejsou stavební, ale je vidina — podle toho, jak se utváří urbanismus obce, že v budoucnu budou. Koupíte je levně a máte dost času. Nemusíte změnu územního plánu platit vy, počkáte si, až ke změnám bude docházet a obhájíte si tu svojí. To je běh na dlouhou trať, ale stojí za to. A když nikam nespěcháte, tak proč ne. Zvýšíte jeho hodnotu. A když se to nepovede, nesníží se ta současná. A pokud se to povede dřív, než pozemek děti využijí, můžete pozemek pronajmout (třeba přes nás).

Hledáte pozemek pro rekreaci? Pro koho? Pro sebe? Nebo i pro děti? Jak často na něj chcete jezdit? Podle toho je potřeba zadat si hlavně dojezdovou vzdálenost od místa bydliště. Když to bude do hodiny, nebude vám líto zajet tam i ve všední den na otočku nebo i na jeden den o víkendu, když to jinak nevyjde. 2 hodiny si už rozmyslíte a pokud budete vozit děti, bude to trochu otrava. Pokud jste z Prahy, zvažte i směr, kterým chcete z Prahy vyjíždět, protože tu projet může být v rozsahu od 20 minut do 2 hodin ve špičce.

Jak u vás probíhá rekreace? Chcete hlavně jezdit po výletech a okolí, na kole a mít jen zázemí? Pak hledejte malý pozemek, o který se nebudete muset starat, sekat trávu atd. Pokud je pro vás relax zabořit ruce do hlíny a plít a sázet a kochat se novými lístečky, pak to bude chtít asi něco většího pro vaši seberealizaci.

2. Co se vám líbí

Větší pozemek také skýtá více soukromí od sousedů. Soukromí vám také zajistí konec vesnice (ale pozor, aby to byl trvalý konec a nebylo v plánu sousední pole rozparcelovat a do budoucna vybudovat satelit), les, jezero, louky atd. Ideální je se pojistit a pokud bude možnost, i tyhle pozemky koupit. Nebývají tak drahé a tím si soukromí bezpečně zajistíte.

Pokud máte rádi výhledy, doporučuju svažité pozemky. Dům na kopci vám zajistí pohled do kraje, i kdyby pod vámi soused postavil cokoliv, vždycky ho přehlédnete. Svažité pozemky mají své kouzlo, jen je potřeba brát v potaz fyzickou zdatnost (asi nejsou ideální krpály, pokud ho kupujete babičce) a také je potřeba počítat s většími náklady na zemní práce — vytvoření parkovacího místa, roviny pro usazení domu, často i opěrné zdi atd.

3. Jaké chcete okolí?

Dejte si pozor na okolí, a to v různou dobu — ve všední dny, ráno, večer, o víkendu. Může vás překvapit nějaké technické zázemí (čistička obce, nějaké čerpadlo souseda atd.), které bude dělat zvuky, které vám pak znepříjemní veškerý pobyt. To mohou být i zvířata od sousedů, bazén a hodně dětí, rušná silnice, která je o víkendu klidná, ale v týdnu rušná nebo naopak, cyklostezka nebo frekventovaná turistická trasa, která vede okolo atd. Vždy si představte, jak chcete trávit čas na svém pozemku, co k tomu potřebujete, a jestli vám to pozemek a okolí nabízí.

Stromy jsou úžasná a velmi hodnotná věc a stejně tak i cokoliv dalšího, co už na pozemku roste. Ale je to změnitelné, stromy můžete vysadit. Ale sousedy, silnici a okolí už nezměníte.

Stejně tak pozorujte sluneční možnosti, které vám pozemek nabízí. Pokud chcete třeba mít elektřinu na soláry a pozemek bude ve stínu u lesa, asi to nebude vhodné. Pokud zase nejste milovník slunce a veder (a bude hůř) není dobrý jižní svah, kde v širém okolí nic není a neroste a cokoliv pěstovat vás bude stát hodně vody a péče.

4. Jakou chcete občanskou vybavenost?

Pokud hledáte pozemek pro bydlení, budete se dívat i na občanskou vybavenost místa. Pokud máte děti, jestli je tam škola a kde je nejbližší, jací tam žijí lidé, budou tam mít děti kamarády, je tam obchod, dopravní dostupnost vlak nebo bus, aby nebylo nutné všude jezdit autem atd.

Na co si dát pozor při návštěvě vybraného pozemku

Když budete na pozemku stát, dopřejte si čas. Pusťte uzdu své fantazii, představte si sami sebe, jak tam jezdíte, co tam děláte — zjistíte, jestli je pro vás dost velký, má dost stínu, má dost soukromí atd. To zjistíte až když to zažijete. A myslím, že ten správný pozemek poznáte. Najednou vám tam bude dobře. Uvidíte ty možnosti a začnete se těšit.

Pak je potřeba trošku zbrzdit a detailně si vše prověřit, aby ze zamilovanosti nebylo zklamání nebo překvapení. Dojděte si na úřad, na územní plánování a na stavební úřad a promluvte si s nimi o svém záměru. Zajděte si za starostou obce a zeptejte se na všechno, co vás zajímá, včetně místních drbů. Zkuste si promluvit s někým místním, jestli neví o zakopaném kostlivci — (jako to je ten pozemek, co se prodává deset let, protože tam je zakopaná skládka??) atd.

Až když projdete tímhle kolečkem, můžete si tu lásku dovolit.

Pokud vám to přijde v nějakém bodě složité, obraťte se na nás. Pomůžeme vám najít pozemek podle vašich požadavků a všechny úřední věci za vás prověříme a vyřídíme.

Důležité je si sepsat a vědět, co od pozemku očekáváte.

Nezapomeňte na technikálie

Někdy se zamilujeme tak rychle, že bychom mohli zapomenout na věci, které jsou pro praktickou realizaci nezbytné. Buďte připraveni!

Náklady na sítě

Důležitým kritériem jsou sítě. Pokud na pozemku sítě nemám, můžu si zvolit variantu "off-grid", kdy mi přijede soběstačný domeček, který se o energii a odpady postará sám. Náklady na toto řešení jsou už započítány v ceně domu, který je — podle zvoleného typu řešení — řádově o cca 250–500 tisíc dražší.

Pokud si budu chtít pozemek zasíťovat, je potřeba počítat jak s časem, tak s financemi. Kanalizaci lze řešit napojením na kanalizaci, pokud v obci je nebo vlastní čističkou odpadních vod. Na tu potřebuji projekt a povolení od úřadů. Stejné je to s vodou, buď se napojím na místní vodovodní řád, pokud je to možné, nebo si provedu vlastní vrt. V obou případech je nutné mít opět projekt a povolení. Realizace obnášejí zemní práce a volbu vhodného produktu, který si pod zem dáte a dále si rozvede kabely/trubky na místo budoucího domečku.

Ceny se pohybují v desítkách až stovkách tisíc, záleží na terénu, délce rozvodů a typu, jaký si zvolíte. Zemní práce se počítají za hodinu a započítává se i převoz strojů, které nemůžou jezdit po silnici (bagry atd. ).

Stejné je to s elektřinou. Tam je potřeba oslovit místního dodavatele elektřiny a počítat s dobou cca 18 měsíců do realizace elektrické přípojky. Více o zasíťování pozemku si můžete přečíst zde https://www.zakra.cz/blog/jaka-je-cena-zasitovani-pozemku

Pokud již sítě na pozemku máte, resp. jsou přivedené na hranici pozemku, je potřeba od "zdrojů" přivést kabely a trubky na přesné místo, kde bude domek usazený a kde budou jednotlivé vývody připravené. To už je vhodné konzultovat přímo s vybraným výrobcem tiny housu. Náklady se opět odvíjí od vzdálenosti, počítejte, že rozvod může stát 2000Kč/metr (odpadní trubka, rozvod vody a rozvod elektřiny v chráničce)

Nejideálnější řešení (z pohledu financí a času) tedy je:

• zasíťovaný pozemek — šetřím za přivedení sítí na pozemek

• dům postavit co nejblíže od ukončení sítí (vodoměrná šachta, kanalizace, čov, elektroměrný rozvaděč) — šetřím za zemní práce a rozvody

• využít lokální firmu — šetřím za cenu za km pro převoz strojů

• offgrid řešení — pokud je přivedení sítí dražší než offgrid varianta domečku

Doprava a přístupnost

Někdy nám výstavbu překazí ne úřady a územní plán, ale samotné místo svojí nepřístupností. Počítejte s tím, že dům se na místo vozí vcelku. Veze ho (nebo táhne) další auto. V případě těch větších ho musí na místo ještě usadit jeřáb. Tohle všechno je potřeba zohlednit při výběru domu nebo pozemku. Tady záleží, co je přednější. Pokud už dům máte, je potřeba tomu přizpůsobit pozemek. Pokud už máte pozemek, je potřeba přizpůsobit dům pozemku — to je ta lepší varianta.

Omezení jsou např. v nosnosti lávek nebo mostů, výška podjezdů, prudké zatáčky nebo kopce, omezení na průjezd značkami na váhu a šířku, nedostatečná šířka přístupové cesty, stromy v cestě atd. To vše vám znemožní přivézt na místo hotový tiny house. Varianty jsou pak vybírat z menších a lehčích, které přiveze na místo třeba silnější auto, využít se dá i traktor na závěr, příjezd přes pole atd. V horších případech je to stavba na místě. V hale se připraví pouze jednotlivé díly pro malé auto, které se na pozemek dostane a zbytek se řeší přímo na místě. To stavbu o něco prodraží, ale rozhodně neznemožní postavení vysněného domku na vysněném pozemku.

Co na to ?

A podle nás je důležitější krásné místo. Dům už se vždycky nějak vymyslí. Máme spoustu šikovných projektů a také projektanty a architekty, kteří se ničeho nebojí a dokáží se přizpůsobit i těm největším výzvám.